从合同法原则探寻卖方过错下买卖合同无效

对买方的最大合法救济

————以房屋买卖合同无效为例

摘要：《合同法》第58条以概括性的语言规定了合同无效的法律后果和处理方式，已经难以满足司法实践处理日益增长的新型合同无效纠纷的需求。在法律适用上，如没有法律规则或适用法律规则推导出一个不合理的结果时，适用法律原则便可起到弥补法律漏洞、实现个案平衡的作用。在卖方过错导致合同无效的情形下，买方在付出缔约成本的同时，也丧失了与第三人签订合同机会获取本应当增加的利益。然而法律法规对合同无效的处理方式规定模糊，致使司法实践中对合同无效下善意方的利益保护不尽相同。本文以卖方过错下房屋买卖合同无效为例，从合同法原则和保护买方的角度，来评析常见的三种法院审判结果；进而通过对买方信赖利益的分析，寻求对买方最大的合法救济。

关键词：合同无效  法律原则  善意方  救济

一、引言

我国的《合同法》对合同无效后的法律后果和处理方式，主要集中在《合同法》第58条。《合同法》第58条规定，合同无效后存在返还财产、折价补偿、损害赔偿三种责任。但在实践中，导致合同无效的因素有很多种，合同无效的返还、折价、赔偿方式也有很多种，若仅依靠合同法第58条这一概括性条款来解决实践中各种合同无效情形，显然力不从心。笔者认为，当法律规则尚不足以应对合同无效的司法实践时，可适用合同法原则来弥补规则漏洞和实现个案平衡，或许我们还能因此创造出类似“里格斯诉帕尔默案”中适用的“任何人不能从其自身的过错中受益”这样脍炙人口的法律原则。

房屋乃百姓安居乐业之本。近年来，房产市场迅猛发展以及房价不断攀升，随之带来了日益增多的房屋买卖合同纠纷。在处理房屋买卖合同无效纠纷中，法院往往根据《合同法》第58条，认定买卖合同无效双方返还购房款或定金并赔偿损失。然而，《合同法》对合同无效后给予合同善意方的损失赔偿类型没有明确的规定，而是赋予了法官较大的自由裁量权，这就导致了同案不同判的结果。笔者以卖方过错导致房屋买卖合同无效为例，试图从《合同法》法律原则中推导，寻求给予无效合同的善意方即买方最大的合法救济。

二、案例

笔者曾接触这一真实案例：2010年，张某欲购买宋某个人名下的房屋一套。宋某的妻子于几年前逝世，房屋为宋某妻子在世时两人出资购得。宋某有一子一女，宋某妻子逝世后，宋某和子女并未进行析产分割。张某考虑到此房屋可能涉及遗产分配，宋某子女可能对房屋拥有部分所有权，故在买卖合同签订当日，要求宋某及宋某子女到场一同签字。但宋某一再表示售房行为已经取得了子女的同意，且子女工作繁忙无法抽身来签订合同，自己一人可代表子女签订合同，届时房产过户，自己和子女会一起协助张某在房产交易中心办理过户手续。于是，张某与宋某签订了房屋买卖合同，约定房屋价格100万元，定金5万元，1个月后支付剩余房款并办理房屋过户手续。张某当天即支付给宋某定金5万元整。

然而一个月到期，张某准备好剩余房款欲支付给宋某时，宋某却表示，因其子坚决反对售房，故不再履行合同，将定金5万元返还张某。张某要求双倍返还定金10万元。宋某则表示合同无效，只愿返还5万元定金并拒绝赔偿。无奈之下，张某向笔者求助咨询如何起诉来获得最大的利益。

三、案例评析

笔者分析案例后认为：首先，本案涉及的房屋应当为宋某和宋某子女共有。根据《合同法》第51条，宋某在未得到子女的同意擅自签订房屋买卖合同，为无权处分，且事后又未得到子女的追认，该房屋买卖合同应当为无效合同。其次，合同无效并不免除过错方的赔偿责任，即本案的过错方卖方需要承担买方因合同无效带来的损失。笔者从北大法宝网、法律互联信息库中统计近几年的房屋买卖合同无效的案例，发现法院认定房屋买卖合同无效后过错方的赔偿责任主要有以下三种方式。在此，笔者从合同法原则和保护善意方角度，分别阐述三种赔偿责任方式。

（一）卖方返还房款，并双倍返还定金

显然此种方式下，买方的利益得到完全的保护。卖方的赔偿责任也在卖方的预计范围内。这种赔偿责任最为体现合同法意思自治原则。但从司法实践上看，已经很少有法院的判决支持这种合同无效下的赔偿责任分配方式。

《合同法》第56条规定，无效合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。根据我国《合同法》规定，合同无效后合同条款的独立性，主要规定于《合同法》第57条和第98条，即解决争议条款的效力和合同中结算和清理条款的效力独立于合同本身，而这两种条款的独立性都意在维护程序上处理合同无效纠纷，而不涉及实体上权利义务的分配。

在卖方过错导致房屋买卖合同无效的情况下，卖方仍支付双倍定金给买方，其合同本身上看是合同无效但违约责任条款有效，其法律结果是合同形式无效但实质有效。在法律并没有将违约责任条款效力独立于合同的情况下，此种赔偿责任的承担并没有相关法规予以支持，这也是鲜有法院支持这种赔偿责任的原因。

笔者认为，这种赔偿责任分配虽然缺少法规可依，却受合同法意思自治原则的支持。第一，本案里买卖双方就违约责任的约定，即没有违反国家法律法规，又不侵害国家、社会和第三人的利益，条款本身不存在无效情形。第二，虽合同约定的物权处分行为因侵害其他共有人的利益而无效，但卖方履行赔偿责任的债权行为却不侵害其他共有人的利益。第三，这种赔偿责任承担最为符合当事人订约之初就合同救济方式的期待，最为符合当事人就合同利益的期待。意思自治作为民法的基本原则、契约自由的核心精神，尊重当事人的意志体现了司法对市场自由竞争、自由发展的保障，体现了司法对权利本位的追求，有利于我国市场经济的繁荣和发展。在处理卖方过错导致买卖合同无效的情形下适用意思自治原则，从而认定对外意思（物权处分）无效而对内意思（违约救济）有效，即尊重了当事人的意愿，又不侵害国家、社会、第三人的利益，并且完全保障善意人的利益，不失为个案平衡的好方法。

然法律原则的适用有严格的规定，仅在已穷尽法律规则或为实现个案正义或有更强理由，方能适用法律原则。既然能够适用《合同法》第58条规则且不至于出现不合理判决，那么适用意思自治原则确定合同无效的过错方承担约定的违约责任，在追求个案平衡时可以，作为主流解决合同无效纠纷方式则不妥。同时，违约责任条款独立于合同，也可能导致不法分子利用此法规实施不法行为，如收汇行贿、洗钱、虚假诉讼等。

笔者在此希望，我国的相关判例制度能够不断完善，从而将“适用意思自治原则确定合同无效的过错方责任”写入个案之中，这对解决不断出现的新型合同无效纠纷将起到积极作用。

（二）卖方返还定金或房款并按照银行利率赔偿利息

买卖合同无效，卖方返还购房款或定金，并按照银行利率赔偿占有期间的利息。这种赔偿责任即符合《合同法》第58条规定，使买方的财产状态恢复到订立合同前，又因利息计算简单方便，故在司法实践中此赔偿方式受多数法院采用。

合同无效时过错方的赔偿责任，性质上属于缔约过失责任[1]，损害的是善意方的信赖利益。合同无效下的信赖利益损失，即可以是当事人信赖合同有效而支出的缔约费用和财产减少（直接财产损失），也可以是当事人信赖合同有效而丧失与第三人订约机会所本应增加的利益（预期利益损失）。[2]利息损失属于信赖利益损失的前者。笔者认为，此种赔偿方式即符合《合同法》第58条的规定，又补偿了买方的现实损失和信赖利益，固然可取。但是按照银行利率计算的利息，买方得到的补偿可谓微乎其微；而卖方将财产用于投资却可能获得比银行利息更大的收益。笔者认为，从对善意方的补偿效果、过错方的赔偿责任和合同法原则来看，这种赔偿责任方式可能违反了合同法以下两个原则。

其一，违反合同法公平原则。

1、双方的违约风险相差甚大。倘若善意方违约，则过错方故意隐瞒合同无效情形，善意方丧失全部定金；倘若过错方违约，过错方却只需以合同无效为由支付极少量的利息。以本文案例为例，过错方（卖方）不履行交房义务，只需其子女一人反对售房，合同即无效，卖方只赔偿买方定金5万元的一个月利息，约250元；倘若善意方（买方）不履行付款义务，卖方子女必不反对售房，买方定金5万元全部丧失。显然，当第三人和合同过错方为利益共同体时，买方承担的违约风险显然远远超过了卖方承担的违约风险。

2、双方先合同义务相差甚大。仍以本文案例为例，为了能够买到房屋、避免房屋买卖合同无效，买方在购房前需要做以下工作：首先查询卖方配偶的死亡证明确认已经死亡，若配偶未死亡卖方即使构成欺诈合同仍然无效。其次确认卖方子女全体同意以及可能存在的代位继承、转继承。当买方终于确认了卖方家谱并得到了所有人的同意，就能签订合同了吗？对不起，法律告诉买方不可以。买方还要调查卖方配偶是否有私生子，因为法律也保护私生子的继承权。即使排除了私生子，买方能够放心的签订合同吗？对不起，法律还是说不可以。因为还有那些尽了主要赡养义务的儿媳、女婿的法定继承权，还有遗赠扶养协议，还有胎儿的预留份等等。

作为买方，即使得到了政府部门的公信力（如房产证）和卖方的无瑕疵所有权承诺仍然不够，还必须尽到以上所有的注意义务，合同才不会无效，才能够买到房子；否则，法律仍不会支持买方，且只赔偿买方微乎其微的银行利息。难道我们的法律愿意为买方设置这么苛刻的先合同义务、要求买方穷尽调查责任吗？

所以，合同无效过错方返还财产赔偿利息的赔偿方式，致使双方违约风险和先合同义务相差甚大，可谓善意方责任如山，过错方笑谈违约。这是多么的不公平。

其二，违反合同法诚实信用原则。本案里，若买方违约定金全失，而卖方违约只需支付极少量的利息，甚至卖方将定金用于投资可能获得更大的收益。那么《合同法》在鼓励卖方为期待买方违约带来的巨大利益而故意与买方签订合同，这尤其会发生在房地产市场低迷买方违约可能性增大时期。即使买方没有违约，只要其他共有人不追认，卖方仍然能够在期限最后一天提出合同无效，然后只需承担微乎其微忽略不计的利息赔偿。如果我们的法律就是这样规定的，如果我们的司法机关不对合同过错方予以一定的惩罚，那么我的法律和司法机关，就是在鼓励过错方和第三人故意隐瞒信息来期待巨大的利益！那我们的法律就在鼓励欺诈！我们的合同无效规定反而成为那些欺诈者、那些钻法律空子者的免死金牌！

合同法诚实信用原则，作用在减少和矫正违法行为，保护善意方的利益，以维持良好的市场经济秩序和社会道德。笔者虽不敢断言，但若只确定了合同无效下过错方返还财产赔偿利息这一种赔偿方式，市场中不诚信、欺行霸市、钻法律空子的行为存在的可能性，确将大大增加。

（三）卖方返还定金并按过错程度赔偿房屋溢价款

房屋溢价款亦属信赖利益，卖方返还并赔偿房屋溢价款，使买方的现实损失和信赖利益都得到了补偿。笔者认为，此种赔偿方式有法可依，又能保护善意买方的利益：第一，从减少非诚信行为来看，做到不让卖方获利，能够防止卖方利用合同无效获取非法利益。第二，从保护意思自治上来看，房屋溢价款符合买方购房时的预期利益，尊重买方的意思表示，维护了买方的权益。第三，从法律效果上看，合同无效但获得了合同履行的利益，符合合同法维护合同效力原则。第四，从赔偿程度上来看，结合卖方过错程度衡量赔偿金额，使责任与过错相适应。第五，从法律依据上来看，此赔偿方式符合《合同法》关于合同无效的法律后果和缔约过失责任的规定，于法有据。“上海好莱坞房地产总公司诉李钟辉商品房买卖合同纠纷”一案[3]，原告房产公司没有预售资格与被告签订无效房屋买卖合同，法院判决原告退还购房款并承担被告80%的房屋溢价损失。

    同时，赔偿房屋溢价款这一赔偿方式，还需要注意以下几点：其一，房价下跌或房价先上涨后下跌，致使诉讼时房价低于合同售价，房屋溢价款不存在。此时房价下跌的商业风险，应当由过错方承担。其二，合同无效通常由于违反国家法律法规，或侵害国家、社会、第三人的利益，一般来讲，无效情形都较为明显。故卖方过错下的无效买卖合同，买方也往往存在一定的审查不严的过错。此时，综合案件性质和涉案标的价值以及考虑双方的过错大小来确定房屋溢价款的分担比例，更符合《合同法》公平原则，更为合理。其三，房屋溢价款可由买卖双方协商确定，也可委托评估机构评估。但评估产生的费用、时间会令诉讼不经济。故从司法效率来讲，赔偿房屋溢价款的方式亦非首选。

四、探寻卖方过错下买卖合同无效对买方的最大合法救济

卖方过错下买卖合同无效，买方如何主张权利才能获得最大合法救济。是主张返还财产赔偿利息损失，或返还财产并赔偿标的溢价款，异或探寻第三条救济途径获得更大的赔偿利益？笔者认为，应当首先回归合同无效赔偿责任的理论，探寻救济途径的法律依据，然后结合实际选择最大的赔偿方式，从而令买方获得最大的合法救济。

买卖合同无效给善意方造成的利益损失，笔者以自己理解将其归纳在以下图表：

                   被占有财产（返还或折价补偿）

   善意方                                                             

     利益      信赖利益       不作为利益（指不缔约所能获得的、可预计的利益），包括缔约费用、孳息（如利息）

                                           作为利益（丧失与第三人订约所本应增加的利益，如房屋溢价款）

卖方过错导致合同无效的情况下，买方的损失包括被占有财产损失和信赖利益损失，前者容易计算，后者是无效买卖合同纠纷的焦点。信赖利益往往为预期利益，利益尚未发生难以计算，又容易受市场波动、商业风险的影响。

笔者将信赖利益归纳为两种：第一种为不作为利益，指善意方不缔约所能取得的、过错方所能够预计的利益，包括缔约费用和孳息。第二种为作为利益，指丧失与第三人订约本应给善意方增加的利益，如房屋溢价款。这两种利益只能从中选择一种主张，而不能同时主张，否则为重复赔偿。故在卖方过错导致合同无效下，当作为利益大于不作为利益时，买方自然主张作为利益；当作为利益小于不作为利益时，买方主张不作为利益，此时商业风险由卖方承担；当作为利益基本等于不作为利益时，买方可综合诉讼效率、证据等各因素，择一选择。

笔者以本文提到的卖方过错导致房屋买卖合同无效的案例为例。笔者在审核买方的信赖利益时发现，买方在支付95万元剩余房款的过程中，将年利息约为3%的95万元的定期存款转为年利息约为0.5%的活期存款，按储蓄6个月计算，此利息损失近1.2万元。而房屋在一个月内并多少增值。买方为履行合同而损失金额1.2万元，超过了房屋溢价款。故本案，买方的不作为利益超过作为利益。所以，买方可要求卖方返还定金，并赔偿缔约费用和定金利息。如此可获得最大的合法救济。

五、结语

    《合同法》第58条是法院处理买卖合同无效纠纷的法律依据。但58条以概括性的语言规定了合同无效的法律后果和处理方式，已经难以满足司法实践处理日益增长的新型合同无效纠纷的需求，以至于出现相同合同无效案件不同判决结果。本文从合同法原则和保护善意人角度论述了三种卖方过错下买卖合同无效的判决结果，并提出买方获得最大合法救济的诉请方式，希望有助于正确的司法实践，为解决同类纠纷贡献绵薄之力。

注释：